案说合同法 买方通过其他正当途径达成交易不构成恶意“跳单”

案说合同法 买方通过其他正当途径达成交易不构成恶意“跳单”

劳动法讲课课件,劳动法主要宗旨,离职 英语　　日读一判，系法律商业双驱动的万程通商团队的每日固定学习会 本文分享的案例，系我们于2023年02月06日集体学习的案例

　　按照有关法律、法规、政策的要求，即日起，我们学习分享的案例，将隐去主体及案号信息 给您带来不便，我们深表歉意

　　房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效 但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约

　　《中华人民共和国合同法》T40:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　《民法典理解与适用》2727页：中介人带着委托人看房，付出的劳动是有限的，而在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介的报价和服务可能存在较大差异，如果某个中介人以有限的付出限制买方的选择权，双方利益是明显失衡的，在这种情况，委托人如果认为显失公平，可以申请变更或者撤销该条款。

　　上诉人A中心因与被上诉人刘某中介合同纠纷一案，不服福建省周宁县人民法院号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。

　　撤销周宁县人民法院作出的号民事判决第一项，改判支持上诉人全部诉讼请求。

　　事实和理由：一审法院在认定上诉人所述案件事实全部为事实的情形下，仍认定被上诉人无需承担违约责任，法律适用错误。

　　1 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第三条第一款规定，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。虽然案涉合同的订立时间以及合同履行时间均在《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”）施行期间，但是《合同法》中并未有对于中介合同中“跳单”行为进行明文约束。在此情形下，一审法院应当根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条第二款的规定，在被上诉人存在“跳单”的行为时，承担相应的违约责任。但是一审法院错误适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条的规定，适用《合同法》的相关原则性规定，存在明显的法律适用错误，应当予以纠正。

　　2 退一步说，即便认为本案应适用《合同法》的相关规定，本案也应当适用《合同法》第一百零七条的相关规定，被上诉人应承担相应违约责任。虽然《合同法》居间合同的相关条款并未约束“跳单”行为，但是案涉《看房协议》的双方当事人均为完全民事行为能力人，双方签订的合同亦已成立生效，应受法律保护，且双方均应按照合同约定履行相应的合同义务，一审法院作出判决之时完全没有参考《看房协议》的相关条款，在案涉《看房协议》出现违约的情形下，应该按照双方的合同约定要求被上诉人承担相应的违约责任，而非适用直接适用公平原则。本案中一审法院明知有可适用的法律规则的情况下，直接适用法律原则的规定，法律适用明显错误。即便需要适用《合同法》中的法律原则，也应适用依合同履行义务原则而非公平原则，即《合同法》第八条的规定。本案中双方存在依法成立生效的《看房协议》，该协议对双方均有约束性，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。从该角度出发，被上诉人亦应承担相应的违约责任，一审法院依据公平原则并无依据。

　　3 双方签订的《看房协议》合法有效，双方应当严格按照合同约定履行合同义务。

　　4 上诉人已经履行合同义务，被上诉人刘某恶意跳单，构成违约，应当承担违约责任。根据刘某原审中提供的证据及当庭陈述能够印证，刘某第一次看房的时间系在2020年10月11日，并是由上诉人带其看房子的，第一次看房时间仅过一天的时间，刘某马上购买案涉房屋并且办理过户手续，虽刘某辩称系通过其他中介介绍，并且支付了居间服务费，但是刘某提交的证据明显是与B公司中介恶意串通的，首先，刘某一审提交的收款收据的时间是在2020年10月12日，而刘某的转账的时间为2020年10月14日，迟于签订房屋买卖合同及收款收据的时间，且转账的账单的分类为餐饮美食，无法印证刘某提交的转账凭证为支付居间服务费的凭证，不具有关联性。故此，刘某恶意违反合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。

　　消费者的自主选择权应当予以保护，但是本案中，上诉人并未限制刘某选择报价低的中介公司促成交易，如刘某认为上诉人的价格高于其他人，刘某应当举证证明，但本案中，上诉人与B公司均是2%的中介费用，刘某并未提供证据证明B公司提供的价值低于上诉人，故不能认定双方签订是条款限制了消费者的选择权。

　　第一，《合同法》第二十三章对于居间合同进行了专章的详细规定。《合同法》第四百二十四条明确了居间合同的定义，第四百二十七条规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬等。第二，最高人民法院指导案例1号对于“跳单”行为已经有所规定。最高人民法院指导案例1号（案号：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号）已经明确衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。综上，在《合同法》已经对于居间合同有所规定且最高人民法院指导案例1号已经明确“跳单”行为的情况下，原审法院适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》以及《合同法》的若干规定是无误的。

　　不管适用《合同法》还是适用《民法典》第九百六十五条的规定，答辩人是否构成“跳单”违约的关键是看答辩人是否通过看房获得案涉房产信息后绕过上诉人私下与房主达成交易。第一，案涉房屋的业主在诸多房产中介均存在委托销售的关系，因此案涉房源信息并非原告独家授权代理，该情况上诉人在原审庭审中已经予以确认，而是任何人均可通过网络平台、其他中介等途径也可获得该房源信息。因此，答辩人并不依赖于原告提供的房源信息也可与卖方达成交易。第二，上诉人未提供充分的交易机会和媒介服务。在上诉人带答辩人看完案涉房屋后，答辩人有要求上诉人去帮忙谈价格，后上诉人未及时联系答辩人且服务过程中态度不友好，答辩人选择其他中介继续看房，后来上诉人联系答辩人称无法谈下价格。因此，正是因为上诉人未能提供充分的交易机会和良好的媒介服务，导致答辩人未能在上诉人的撮合下与卖方达成交易。第三，答辩人并非恶意跳过上诉人直接私下与案涉房屋出卖人交易。B公司在2020年7月份就享有案涉房源信息并在“B公司房源交流群”以及中介门面中发布案涉房源信息，答辩人与B公司签订《居间合同》后，B公司带答辩人实地考察看房，并积极、及时与案涉房屋出卖人磋商房屋出卖价格，最后促成答辩人与案涉房屋出卖人的房屋买卖交易。答辩人也按时履行合同约定向B公司支付了相应的中介费。答辩人并非具有逃避中介费主观恶意之人。另外，本案主要事实与最高人民法院发布的第1号指导案例类似，参照该案例要旨，答辩人并未利用上诉人提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则答辩人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。综上，答辩人不构成“跳单”违约。

　　三、上诉人主张违约金所依据的《看房协议》第五条属于格式性条款，该条款无效。

　　《看房协议》第五条约定“甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方而自己或通过第三方（无论是中介或个人）与乙方提供的该房屋业主达成交易，购买或租赁成交该房屋，一经核实则视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担违约责任……”。

　　第一，在原审庭审中上诉人已经确认案涉《看房协议》是上诉人事先拟定的格式合同，且答辩人在签署《看房协议》时房屋信息一栏是空白的，等答辩人看完房屋后，上诉人才手补上去的。在答辩人还未知道要看哪套房子的情况下，上诉人就让答辩人签署《看房协议》并约定了严格的违约责任，使答辩人处于不利地位。

　　第二，案涉房源信息并非上诉人独家信息，若上诉人未能提供充分的交易机会或者媒介服务，答辩人有权利选择服务好、报价低的中介机构促成交易，这属于答辩人的权利，亦是民法中自愿原则的重要体现。而《看房协议》第五条属于不合理限制甚至是排除了答辩人主要权利的格式条款。

　　第三，上诉人对该条与答辩人有重大利害关系的条款，没有采取合理的方式进行提示或说明，包括但不限于对该部分内容加粗、加黑以及作出解释，致使答辩人没有注意并且充分理解该条款，该种情形原审法院已经在庭审中予以询问确认。根据行为发生时有效的《合同法》第三十九条和第四十条规定以及现行有效的《民法典》第四百九十六条和第四百九十七条的规定，该格式条款无效。

　　案涉房源在多个中介挂牌销售，在多个中介掌握了同一房源信息的情况下，上诉人通过“跳单”条款就可以“旱涝保收”，不论上诉人报价是否偏高、服务质量如何、中介报酬是否偏高等，答辩人如果打算购买该套房屋，只能选择上诉人进行交易，否则构成“跳单”违约。对此《民法典理解与适用》2727页就该“跳单”违约条款进行释明：“中介人带着委托人看房，付出的劳动是有限的，而在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介的报价和服务可能存在较大差异，如果某个中介人以有限的付出限制买方的选择权，双方利益是明显失衡的，在这种情况，委托人如果认为显失公平，可以申请变更或者撤销该条款。”

　　综上，上诉人依据的《看房协议》第五条主张答辩人承担违约责任于法无据。上诉人的请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。

　　1．判令刘某按合同约定支付违约金82000元；2．判令刘某承担A中心为维权而支付的诉讼费、律师费、保全费、保全保险费、公告费等。

　　2020年10月11日刘某向A中心提出购买房屋的意向，A中心的工作人员带刘某看了X地号的房产。同日在刘某看房后，刘某作为甲方与A中心作为乙方签订一份《看房协议》，《看房协议》主要约定：第一条，乙方向甲方提供房产信息供刘某选择，同时提供相关房地产咨询等相关中介服务，通过乙方提供中介咨询服务后，甲方（包括代理人、亲戚及朋友）与房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为为甲方完成中介、咨询服务的责任。第二条